אנשים רבים שמעוניינים לרכוש דירה, או לחלופין למכור את ביתם, מוצאים את עצמם בחוסר ודאות בנוגע לאופן ההליך ומה בדיוק צריך לעשות. עסקאות רבות לא יוצאות לפועל בשל אי הבנה בין הרוכש לקונה, שמסתיימת בביטול הרכישה. אחת האפשרויות שעומדות בפניהם היא חתימה על מסמך זיכרון דברים, שמספק לצדדים הבנה הדדית לקראת השלמת העסקה. אולם גם כאשר מנסחים מסמך כזה, מתגלעות לעתים מחלוקות שמסכנות את הרכישה.
כך, למשל, בפסק דין שפורסם לאחרונה אישר בית המשפט מכירה של דירה, שהתקיימה אחרי שבעלי הנכס כבר סיכמו על זיכרון דברים עם רוכש פוטנציאלי, אך לאחר שלא עמד בתנאים בו – מכרו אותה לאדם אחר. מפסק הדין עולות שאלות עבור בעלי דירות ורוכשים, לדוגמא האם חייבים לחתום על זיכרון דברים? ומה עושים כאשר אחד הצדדים מפר את ההסכם? בעזרת עו"ד שי הוברמן, ראש מחלקת נדל"ן, ויערה אלון ממשרד עוה"ד פירון, ועו"ד אוראל בר דיין, שותף במחלקת הנדל"ן ממשרד עוה"ד וקסלר ברגמן, בדקנו מה התשובות לשאלות.
מה זה זיכרון דברים?
עו"ד הוברמן: "זיכרון דברים הוא מסמך ראשוני, בו הצדדים לעסקה המתהווה מתעדים את פרטי העסקה כפי שסוכמו ביניהם. מעמדו המשפטי של זיכרון הדברים אינו חד משמעי, והוא נקבע על פי נסיבות העניין, כך שבמקרים מסוימים הוא יכול להיחשב כחלק מהמו"מ בין הצדדים, ובמקרים אחרים להוות חוזה מחייב כשלעצמו.
עו"ד שי הוברמןצילום: סטודיו תומאסלמונח זיכרון דברים אין הגדרה או התייחסות בחוק החוזים. מדובר בנורמה רווחת בציבור שנוצרה על ידי מנהג. לתפיסתו של האדם הסביר, זיכרון דברים הוא מסמך ביניים חסר תוקף משפטי, שאינו מחייב את הצדדים לעסקה עד לחתימה על הסכם פורמלי מפורט. אלא שמדובר בתפיסה בעייתית, ובמקרים רבים אף שגויה. מבחינה משפטית, זיכרון דברים במקרקעין יכול להתברר כחוזה משפטי מחייב ולכבול את הצדדים לעסקה, למשל בטרם ביצעו או השלימו את הבדיקות הנדרשות להם ביחס לנכס או לעסקה בכללותה".
מהם התנאים שיש לכלול בזיכרון הדברים?
"ככלל, דרך המלך לביצוע עסקה במקרקעין היא ניהול מו"מ בין הצדדים על נוסחו של חוזה המפרט את כלל הסכמותיהם, במהלכו מבצעים הצדדים את כלל הבדיקות ההכרחיות בקשר עם הנכס. עם זאת, במצבים רבים מתוך חשש 'לפספס' את העסקה, הצדדים ממהרים לחתום על זיכרון דברים. במקרים אלה, הצדדים לעסקה עלולים לצאת מכלל הנחה שכל עוד מדובר במסמך שכותרתו היא זיכרון דברים, ולא הסכם מכר, למשל, מדובר בסוג של טיוטה – שתחייב אותם רק אם יבחרו בכך. אך לא כך הדבר. חשוב להבין כי במקרה בו סוכמו הפרטים המהותיים במסגרת העסקה בזיכרון הדברים, אך לא נחתם לאחריו חוזה פורמלי, הפרטים שנקבעו בזיכרון הדברים עשויים להיות אלה שיחייבו את הצדדים, גם אם מבחינה סובייקטיבית הצדדים לא התכוונו ליצור קשר חוזי מחייב.
מה עוד צריך לדעת?
"ראשית, מוטב להתנות את תוקפו של זיכרון הדברים בחתימה על חוזה פורמלי תוך זמן סביר או עד לתאריך המוסכם על שני הצדדים. היה והצדדים רוצים בכך, יש לציין באופן מפורש (אולי כתנאי מתלה) כי ככל שלא יחתם בין הצדדים חוזה רשמי, זיכרון הדברים לא יחייב את הצדדים לכל עניין ודבר.
"בנוסף, זיכרון דברים הוא מסמך בכתב, שעשוי להיחשב כהוכחה לקיומה של העסקה ולקבל מעמד של הסכם מחייב, בו ניתן לעשות שימוש מול הרשויות השונות. לנקודה זו משמעות גדולה, שכן ייתכן, למשל, שהקונה יוכל להשתמש במסמך זה לרישום הערת אזהרה על הנכס לטובתו (רישום הערת אזהרה במעמד צד אחד אפשרית בצירוף ההסכם בין הצדדים). בנוסף, יש לקחת בחשבון שמועד החתימה על זיכרון הדברים הוא מועד העסקה הקובע לטובת הדיווח למיסוי מקרקעין.
"תשלום מקדמה מהווה גם הוא ראיה לחיזוק מעמדו של זיכרון הדברים כחוזה מחייב. על כן, אם אין בכוונת הצדדים להעניק לזיכרון הדברים מעמד של חוזה מחייב, יש לשקול לשלם את התשלום הראשון עם החתימה על הסכם המכר או לקבוע הסדר סביר והוגן אחר. לחלופין, ניתן להפקיד את הכספים בנאמנות, עניין המהווה מנגנון הגנה מוכר בעסקאות מקרקעין".
האם זיכרון דברים נחשב מסמך משפטי המחייב את המוכר והקונה?
"במרוצת השנים שאלה זו הגיעה פעמים רבות לפתחם של בתי המשפט שנתנו דעתם עליה. פסיקת בתי המשפט קובעת כי זיכרון דברים בו מפורטים פרטי הצדדים, הנכס ומועדי תשלום ומסירה, מהווה קרוב לוודאי חוזה בעל תוקף משפטי מחייב. יתרה מכך, נקבע בפסיקה כי גם אם בזיכרון הדברים חסרים פרטים, ניתן להשלימם מן הדין ומן הנוהג המקובל בשוק. על כן אין להסתמך על כך שזיכרון הדברים לא יהווה חוזה מחייב רק בגלל שהוא נעדר פרטים מסוימים הרלוונטיים לעסקה.
האם חייבים לנסח מסמך כזה בעת רכישת דירה?
עו"ד בר דיין: "לא רק שלא חייבים, רצוי שלא. הסכם לרכישת דירה מורכב ומחייב טיפול בהיבטים עסקיים ומיסויים רבים שרק חוזה מפורט, לאחר ביצוע בדיקת נאותות, יכול לטפל בהם באופן יסודי שימנע או יקטין למינימום את הסיכון למחלוקות.
עו"ד אוראל בר דייןצילום: וקסלר ברגמן"חסכו מעצמכם מגוון צרות והימנעו מחתימת זיכרון דברים לרכישת דירה. זה כולל הימנעות ממתן שיק ביטחון וכל סיכום שיכול להעיד על גמירות דעת לעסקה. בנוסף, קיומו של זיכרון דברים יכול לייצר גם תקלת מס ולהתחיל טרם הזמן את מרוץ הזמנים לדיווח ולתשלומי המס החלים בעסקת מקרקעין".
אילו עוד אפשרויות קיימות לסיכום תנאים בטרם רכישת דירה?
"עצם סיכום התנאים עלול להוות עסקה, ולחייב את הצדדים בדיוק כמו זיכרון דברים, וגם לחייב דיווח לרשות המיסים. לכן לכל היותר אפשר לרשום במייל בין עורכי הדין של הצדדים נקודות לא מחייבות לתנאי העסקה. יש לציין במפורש שרק חוזה חתום על ידי שני הצדדים יחייב אותם, ושעד החתימה המשותפת הכול בגדר מו"מ. אפשר גם לבקש תקופת no shop בה המוכר אינו רשאי להתקשר או לנהל מו"מ עם מתעניינים אחרים, כדי לאפשר ביצוע בדיקת נאותות על ידי הקונה. המסמך אינו מחייב אף צד להתקשר בעסקה. כל המסמכים לכאורה לא מחייבים האלה חייבים בדיקה על ידי עו"ד ויועץ מס, במטרה לוודא שהניסוח לא מגיע לכדי עסקה, וגם יחייב את הצדדים בדיווח לרשות המיסים".
מה עושים כאשר אחד הצדדים מפר את ההסכם?
עו"ד הוברמן: "כאשר אחד הצדדים מפר את זיכרון הדברים, הצד הנפגע רשאי לנסות לתבוע את אכיפתו בבית המשפט. אם בית המשפט יקבע כי אכן נכרת בין הצדדים חוזה מחייב, לצד הנפגע יעמדו הסעדים הקבועים בחוק החוזים, וזאת משום שמדובר בחוזה בעל תוקף משפטי מחייב. עקרון העל בדיני החוזים קובע כי 'חוזים יש לקיים', כלומר, הסעד העיקרי והראשוני הוא אכיפת החוזה (סעיף 3 לחוק החוזים תרופות), ויש לציין כי בתי המשפט לא ממהרים למנוע אכיפה אלא במקרים חריגים. לחלופין, במקרה בו בית המשפט יחליט כי אכיפת החוזה היא 'בלתי צודקת' בנסיבות העניין, ייתכן שהצד המפר יחויב בתשלום פיצוי לצד הנפגע".
אני מוכר.ת דירה, האם ניתן לחתום על זיכרון דברים עם כמה רוכשים במקביל?
עו"ד בר דיין: "ניהול מו"מ במקביל מחייב להודיע על כך מראש לכל מי שעמו מנהלים מו"מ, שאם לא כן מסתכנים בתביעה על ניהול מו"מ שלא בתום לב ובחשיפה לפיצוי הרוכש הפוטנציאלי או המתעניין. מתעניינים רבים לא יסכימו להוציא הוצאות לבדיקת הנכס, כאשר במקביל להם מתנהלים מספר מו"מ, ובכל רגע נתון הם חשופים להודעה שהעסקה נחתמה עם מישהו אחר".
